01.02.2019

Darauf sollten Mieter und Vermieter achten

Ungültige Klauseln in Mietverträgen

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Prüfen Sie doch mal genau Ihren Mietvertrag. Es kann sich lohnen, denn 90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten nach Informationen des Deutschen Mieterbundes unwirksame Vertragsklauseln. Sie verstoßen entweder gegen das Gesetz oder benachteiligen nach der allgemeinen Rechtsprechung die Mieter übermäßig.

Die häufigsten ungültigen Klauseln

Mietsicherheit: Zusätzliche Sicherheitsleistungen neben der Kaution wie etwa der Abschluss von Versicherungen oder Schlüsselpfand sind unzulässig. Alle Risiken, die über die Kaution hinausgehen, gehören zum allgemeinen Risiko eines Vermieters. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Mietdauer und Kündigungsfristen: Eine längere Kündigungsfrist als 3 Monate für den Mieter ist unwirksam. Allerding dürfen für den Vermieter längere und über die gesetzlichen Vorschriften hinausgehende Fristen vereinbart werden. Ein Kündigungsausschluss ist nur für maximal 4 Jahre zulässig und muss für beide Seiten gelten. Der Vermieter kann nur in Ausnahmefällen einen Zeitmietvertrag schließen. Dabei muss bereits bei Vertragsabschluss einer der Gründe laut § 575 BGB vertraglich vereinbart werden wie Eigenbedarf, geplante bauliche Veränderung oder Vermietung an einen Werksmitarbeiter (bei einer Werkswohnung).

Mieterhöhung: Bei neuen Mietverträgen werden häufig Staffelmieten oder Indexmieten vereinbart, bei denen die Miete ohne Aufforderung in regelmäßigen Sprüngen ansteigt. Sie sind nur gültig, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Vor allem im ersten Jahr sollte der Mieter die Einhaltung der Jahresfrist prüfen. Das Landgericht Berlin hatte vor Jahren entschieden, dass bei einem Verstoß die gesamte Staffelmietvereinbarung ungültig ist.

Betriebskosten: Der Vermieter kann nur dann Betriebskosten umlegen, wenn er dies mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat. Zulässig sind nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten wie z. B. Grundsteuer, Abwasser, Heizkosten, Aufzug, Müllabfuhr und Straßenreinigung. Der Mieter muss „Sonstige“ Kosten nur dann tragen, wenn die Kostenart ausdrücklich aufgelistet und umlagefähig ist. Nicht umlagefähig sind z. B. Kosten für die Instandhaltung- und setzung einer Heizungsanlage oder Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen.

Mietminderung: Eine Klausel zum Verzicht auf Mietminderung bei Mängeln ist generell unwirksam (s. § 536 Abs. 4 BGB). Eine Wohnflächenangabe mit „ca.“ hebelt keinesfalls das Recht des Mieters aus, bei einer Abweichung von mehr als 10 % nach unten einen Mangel zu rügen und die Miete zu mindern.

Kleinreparaturen: Da für Mängelbeseitigung und Instandhaltung der Vermieter zuständig ist, sind Kleinreparaturklauseln nur in engen Grenzen zulässig. Eine wirksame Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z.B. Wasserhähne, Heizkörperthermostate, Türschlösser, Rollläden). Darüber hinaus muss eine Höchstgrenze pro Reparatur genannt sein. Die Gerichte akzeptieren 75 bis 100 EUR und eine Jahressumme von 6 – 8 % der Bruttokaltmiete.

Renovierungsklauseln: Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren reihenweise Renovierungsklauseln für ungültig erklärt mit der Folge, dass in vielen Fällen der Mieter beim Auszug gar nicht renovieren muss. Schönheitsreparaturen sind auf das Malern bzw. Tapezieren von Wänden, Decken und Türen zu beschränken. Der Mieter muss sie auch nur erledigen, wenn sie objektiv notwendig sind: starre Renovierungsrhythmen sind unzulässig.

Kleintiere und Musik: Eine Einschränkung von Kleintierhaltung und Musizieren durch eine Formularvertragsklausel ist unwirksam. Eine solche Klausel würde z. B. auch das Halten eines Wellensittichs oder eines Hamsters verbieten, was eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellt. Auch Hausmusik gehört zur vertragsmäßigen Nutzung einer Wohnung. Nach diversen Rechtsprechungen ist tägliches Musizieren zwischen zwei und drei Stunden erlaubt.  

Besichtigungs- und Zugangsklausel: Unwirksam ist auch eine allgemeine Besichtigungs- und Zugangsklausel. Hat der Vermieter einen sachlichen Grund, kann er sein Recht auf Zugang und Besichtigung seines Eigentums auch ohne schriftliche Vorabvereinbarung ausüben.

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