Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung

Grundschuld

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Ob Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück – Immobilien sind bei Banken beliebte Sicherheiten, wenn es um die Kreditvergabe geht. Sie gelten als wertbeständig und lassen sich recht genau taxieren. Die Sicherung erfolgt dann über die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek zugunsten der Bank in das Grundbuch des zu belastenden Grundstücks oder der Eigentumswohnung. Jede dieser Sicherheiten weist eigene rechtliche Besonderheiten auf, die es zu beachten gilt.

Immobilienbewertung

Wie hoch der maximale Kreditbetrag und die im Grundbuch einzutragende Sicherheit sein kann, hängt vom Marktwert des Gebäudes oder Grundstücks ab. Dieser Verkehrswert wird aber in der Regel nicht zu 100 Prozent als Sicherheit für die Kreditsumme angesetzt, sondern nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze, die üblicherweise zwischen 60 und 80 Prozent liegt.

Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Maßstäbe als bei Wohnimmobilien. So richtet sich die Bewertung von Bürohäusern, Ladenlokalen, Praxen, Hallen oder Produktionsstätten stärker nach ihrem Ertragswert. Auch die Frage, wie schnell eine Gewerbeimmobilie bei einem Kreditausfall verwertet (verkauft) werden kann, spielt bei der Ermittlung des Beleihungswertes eine größere Rolle als bei Wohnimmobilien. Es kommt dabei auf die Lage, Qualität und die Art der gewerblichen Nutzung an.

Grundschuld eintragen

Meist bestehen die Banken auf die Eintragung einer Grundschuld. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist diese nicht vom Bestand und der Höhe der gesicherten Forderung (Finanzierung) abhängig und bietet für die Bank daher eine größere Sicherheit. Sie kann aber zugleich bei Rückzahlung des Darlehens auch wieder für die Absicherung neuer Kredite verwendet werden, ohne dass eine neue Sicherheit bestellt werden muss. Über einen Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) werden Grundschuld und Forderung in der Regel gleichwohl miteinander verbunden. Die Grundschuld wird damit zur sogenannten Sicherungsgrundschuld. Von einer anderen Form der Grundschuld ist bei der Kreditvergabe abzuraten. Immobiliensicherheiten sind als dingliches Recht im Rahmen einer notariellen Urkunde zu bestellen.

Grundschuld verwerten

Tritt der Sicherungsfall ein, weil der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, die Raten eines Kredits zu bedienen, kann die Bank ihre Sicherheit entsprechend der Sicherungsabrede verwerten. Dies erfolgt über die Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung der Immobilie

Grundschuld löschen

Ist der Kredit zurückgezahlt, haben die Eigentümer gegenüber der finanzierenden Bank einen Rückgewähranspruch. Die Grundschuld kann dann als Eigentümergrundschuld auf den Eigentümer der Immobilie übertragen oder gelöscht werden. Dies wird meist bereits bei der Bestellung der Grundschuld vereinbart.

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